注文住宅で家を建てたい！？家づくりに欠かせない土地の雑学について分かりやすくご紹介

家づくりをするには、まず宅地用の土地が必要です。
自分の名義である宅地用の場所に建てることで、税金の支払いに有利に働きます。
面積は３０坪以上は必要で、建設前にその境界線を明確にしておく必要もあります。
固定資産としては安くならないので、売却時はその値段が大方を占めます。
従って税金も極端には下がらず、むしろ上がる場合も想定されます。
もう１つ忘れていけないのは、神主を呼んで地鎮祭をしっかり執り行うことです。

注文住宅で家を建てたい！？家づくりに欠かせない土地の雑学について分かりやすくご紹介

家づくりの基本は、まず土地の準備です。
住宅建設が許可されたものが必要となります。
その広さは、標準的な住宅が３０から４０坪ほどです。
駐車場や物置・庭を含めて、これ以上の広さが必要です。
都道府県民税となる固定資産取得税では、自分名義の土地の上に自分名義の建物を建てることで、いくらかの減税になることもあります。
土地については将来の税額が下がらないことやお祓いによる家内安全も重要です。
さらに、土地の境界石がない場合は測量をして、自分の土地範囲を明確にすることが最も必要です。
これは結構高額な費用がかかりますが、売却することができなくなるので必要不可欠です。

人気がある東南角地の土地にもデメリットはある

日当たりと風通しの良さなどの理由から、注文住宅の建築用地として東南角地を選ぶ人が増えています。
また人気が高まっている事情もあり、角地の価格も上昇傾向にあります。
そのために予算が限られている場合には、東南に面した角地を購入して家を建てるのが難しくなっています。
ところが東南角地の魅力が人々に知られる一方で、デメリットはあまり認知されていないのが実情です。
土地の価格が高い点も大きな問題ですが、交通量が意外と多いために静かに暮らせないという難点もあります。
特に主要道路に面した角地物件は、昼夜を問わずにトラックなどの騒音にも悩まされます。
そして二方面が道路に面している土地の場合には、家を設計するのが難しいことも多いです。
日当たりと風通しの良さと引き換えに、開放的すぎてプライバシーの確保も難しいからです。
したがって角地の設計では、部屋の配置や窓のレイアウトにもこだわる必要があります。
設計費用も割高になり、結果的に建築費用も高額になるのが問題です。

敷地延長地形を気にする人に人気の土地の特徴

「敷地延長地形」とは、敷地を延長して道路につなげた土地のことを言います。
一般的には「旗竿地」とも言われています。
この地形を気にする方には、道路に敷地が面している接道面積の広い土地が人気です。
敷地延長地は、そうでない土地に比べて安価ではありますが、住宅や植栽などに囲まれることが多く日当たりが悪かったり、敷地延長の通路部分が狭いと自家用車を止められなかったり出入庫が難しくなってしまうこともあります。
また複雑な地形だと工事費がかかる傾向にあります。
一方で接道面積の広い土地はやや価格が上がってしまいますが、一辺でも周囲との一定の距離ができるため部屋に日光を取り入れやすかったり、自家用車の出入庫を容易にしたり、庭を作りやすいのが特徴です。
このような条件の良い物件は人気な分、売れるスピードも早いので購入までのスピード感が重要です。
以上のようにどちらにもメリット・デメリットはありますので、後悔することのないようにどのような家でどのような暮らしをしたいのかをよく考えてから購入をすることが大切です。

建築基準法と旗竿地などの土地形状における知識

土地を購入する際には、建築基準法に基づいて自分が希望する目的に利用することができるかを事前に確認することが重要です。
特に新たな建築基準法では、旗竿地には新たに建物を建築することができない場合が多く、そのため購入しても効果的に利用することができないと言うケースが少なくありません。
建築基準法では幅4メートル以上の公共の道路に接していることが条件となっており、この条件を満たさない土地では建築物を建ててはいけないことになっています。
旗竿地はこの条件を満たしていないため、新たに住宅等を建築することができないことになります。
現在建物が建っている場合でも、これは改正前の法律に基づいて建てられたものであり、これを取り壊した際には新たに建築することができません。
このような土地の場合には比較的安い価格で売り出されていることが多いため、利用価値が高く効率的だと思って購入しても、活用できない資産となってしまうので注意が必要です。

最近は旗竿地などの土地形状に人気が集まっている

一般的には旗竿地などの変形地は、長方形や正方形の整形地に比べて評価が低い土地とされています。
しかし最近は変形地の人気も上昇しつつあります。
旗竿地などの変形地の大きなメリットは購入価格の安さです。
また、土地の評価が低いことから、原則として同じ地域の同じ面積といった同条件の整形地と比較して固定資産税も安くなります。
旗竿地のデメリットのひとつに日当たりが悪い場合が多い点があります。
ただし周囲の住宅の状況によっては影響が少ない場合もあります。
もし影響がある場合でも中庭や天窓といった建築方法でカバーできたり、そもそも昼間は家にほぼいないので日当たりは重視しない人もいるでしょう。
逆に旗竿地のメリットである通行人からの人目が気にならないという点を重視したい人には、おすすめできるといえます。
三角地や台形などの土地は一般的な建物のデザインだとデットスペースが発生しやすいですが、土地の形状を生かした個性的なデザインで建築することで、デメリットをメリットに変える方法もあります。

用途地域は全ての土地に定められているわけではない

用途地域とは都市計画法で定められている制限のことで、現在では13種類が定められています。
事実上の建築に対する建築物に対する土地の利用制限を定めているわけですが、それぞれの指定地域の内容によって建築できる建物の種類や高さ・広さなどが設定されているのです。
つまり自己所有の土地であっても自分の希望通りの建物を建築できるわけではないということを意味しています。
ただし上述の制限は日本国内のすべての土地に設定されているわけではありません。
この制限が適用されるのは都市計画法の線引き地域に限られているからです。
都市計画法とは無秩序な都市化を放置することによる、居住環境や治安状況の悪化を防止することを目的に、都市部での建築物について詳細な規制を規定しています。
逆にいえば都市化が信仰するおそれのないエリアについては、寄生する必要が低いということになる訳です。
したがって都市計画法の適用を受けない、線引きされていない地区では建築基準法や各地の条例などに反しない限り、基本的に自由に土地に建物を建築することができます。

家づくりのための土地購入のときにチェックしたい用途地域

土地を購入する際に気を付けたいのが、用途地域と呼ばれるその土地に決められた用途の事で、これはインターネットで調べる事が出来ます。
簡潔に分類すると、住居用に加えて商業用と工業用に分かれます。
この用途については都市計画法に基づいて考えられた都市計画を都道府県知事が立てており、それに基づいて決まっています。
主に一般の人が購入するのは住居用となりますが、これについてもどのような建物が建てる事が出来るか決まっています。
中には高さを制限するものの他に、お店であればその広さを制限するもの、他には業種を制限する物があります。
一般的な家屋であれば色々な種類に対応している為建てる事は大抵の場合出来ますが、それでも事前に確認する事は必須です。
またどのような建物が建てられる地域かを把握しておく事で、例えば学校や病院、寺院等が建てられる場所はやはり比較的静かだったり穏やかな場所が多い為、こういった場所を好む人は多くいます。

家づくりの土地として人気の低層住居専用地域には第1種と第2種の2つがある

価値ある土地が集まる市街化区域には用途地域が設定されており、域内に住居・工業・商業などの施設が混在しないように配慮されています。
都市計画法が根拠であり、全部で13の用途地域が存在します。
そのうち、快適な住環境を実現することに最も配慮したエリアが低層住居専用地域で、新たに戸建て住宅を建てる土地を探しているならば、この用途地域内で探すことをお勧めします。
低層住居専用地域には第1種と第2種があり、さまざまな規制があります。
建物の高さ制限が10mまたは12mであり、建ぺい率は30％～60％、容積率は50％～200％というようにルールが設けられています。
また、この区域内には原則として生活に密着した店舗以外は建築できません。
特に第1種では、住宅以外の建築物はごく限られた種類しか認められておらず、まさに閑静な住宅街ということになります。
騒音などのトラブルが発生しにくいものの、生活に必要な商業施設が遠くなるといったデメリットがあります。

土地ごとに異なる建蔽率や容積率とは？

家やアパートなどを建てる目的で土地を購入しようとする時は、交通アクセスや周辺環境などを考慮しながら物件を選ぶことが大切ですが、法令上の制限についてもチェックしておく必要があります。
というのも、その土地にどれくらいの大きさの建物を建てて良いかについては、法令に従う形でそれぞれの土地ごとにあらかじめ決められているからです。
特定の敷地に建てられる住宅の規模は、建蔽率と容積率という2つの数値によって規制されています。
このうち前者は、敷地の広さに対する建築面積の割合を示します。
一方、後者は敷地の広さに対する延べ床面積の割合を表します。
仮に100平方メートルの広さを持つ土地があり、建蔽率が60％、容積率が200％という制限があったとします。
するとこの敷地には1階の床面積が最大で60平方メートル、全部の階を合わせた床面積が200平方メートルまでの建物が建てられるということになります。
なお、この制限は各自治体が定める用途地域や、防火地域に指定されているかどうかといった諸条件に基づいて決められます。

土地には隣接地の日当たりや通風を確保する目的の高さ制限がある

都市計画法によって、国土交通大臣や都道府県知事が指定するエリアを都市計画区域と言います。
都市計画区域は都市計画を決めるに当たって、今後の都市の発展を見通し、地形などの観点から一体の都市として捉える必要のある区域のことです。
都市計画区域では隣接地や道路の、日当たりや通風を確保するために建築基準法で「建築物の高さ制限」が行われています。
この制限には「道路斜線制限」や「北側斜線制限」などがあり、土地の用途によって制限の内容が異なります。
「隣地斜線制限」は隣接する土地の日照や採光、通風などを妨げないために建物の高さや形状を制限するものです。
隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」を定めます。
第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域では、高さが20m、勾配の比率が「1：1.25」と決められています。
それ以外の地域での規制は、高さが31m、勾配の比率が「1：2.5」です。